今天，广东省高级人民法院发布一批涉不动产执行异议之诉典型案例，涉及商品房业主、接受赠与未成年人、附居住条件赠与的父母、协议离婚配偶等各类权利主体的权利界定、排除强制执行的条件和标准等难点和热点问题个人配资网，涵盖商品房买卖、离婚财产分割、抵押担保、拆迁安置等类型。2024年至今年8月，广东法院共审结一审执行异议之诉案件9762件。
本次案例围绕实质解纷和平等保护要求，坚持利益平衡和价值引领，准确理解适用法律，维护真实权益，打击防范虚假诉讼，为各方当事人合法权益提供有力司法保障。在叶某甲诉欧某等案外人执行异议之诉案中，人民法院将与居住权密切相关的小区配套车位纳入商品房消费者购房人生存权优先保护范畴，明确抵押权人设定抵押时对在先权利的必要注意义务；在陈某诉某资产公司案外人执行异议之诉案中，人民法院坚持诚信诉讼原则，依据案外人另案承认的事实与本案矛盾，对其主张排除执行的请求不予支持；某林场诉郑某等案外人执行异议之诉案中，人民法院依法确认多重查封下执行标的查封时间，明确已解除或失效的查封不能作为认定依据。
近年来，广东法院全面提升执行裁判质效，聚焦执行异议之诉疑难问题，出台多个规范性文件，不断统一全省裁判尺度，推动执行异议之诉案件的公正高效审理，依法保障民生权益、促进市场交易，为高质量发展提供有力的司法服务和保障。
01
消费者对商品房配套车位的物权期待权可以对抗抵押权
——叶某甲诉欧某等案外人执行异议之诉
基本案情
2004年，叶某乙向某房地产公司全额支付认购款购入小区车位1个，占有并使用车位。该车位土地用途为城镇住宅用地，由全体业主共同所有。某房地产公司未依约为叶某乙办理车位产权证书。2013年，叶某乙将车位转让给同小区业主叶某甲。2015年，某房地产公司以包括涉案车位在内的小区车库整体作为抵押物向欧某借款并办理抵押登记。因某房地产公司未能如期偿还债务，欧某以仲裁方式确认其债权及对抵押物的优先受偿权并向法院申请强制执行。涉案车位被查封后，叶某甲提出异议被驳回后提起本案诉讼，请求判令停止对涉案车位的执行。
裁判结果
广东省高级人民法院经审理认为，小区业主合理的车位配备是与其居住权密切相关的一种生活利益，具有保障居民基本居住权益的属性。民法典规定规划建设的车位应当首先满足业主需要，依附于商品房而存在的小区车位，属于商品房居住功能的必要延伸和拓展。欧某接受开发商通过正常市场途径出售并被占有使用的小区车位作为抵押物，疏于审慎调查，其权利亦不能对抗相对履约无过错的业主。欧某虽然对涉案车位享有抵押权，但叶某甲对涉案车位依法享有设立在先的业主专有权和物权期待权，可排除执行，故判决不得执行涉案车位。
典型意义
本案涉及数十件系列案，法院在审理案件过程中，侧重于实质审查当事人的权利属性以及争议车位是否关乎商品房居住功能。本案准确把握法律要件，通过个案释放司法导向，支持了购买车位在先的业主排除抵押权执行的主张，既回应了小区业主对小区配套设施保障的关切，增进民生福祉，又有利于进一步规范房地产市场、金融贷款等行业行为。
02
父母在债务发生前赠与未成年子女的房产不得执行
——谢某甲、谢某乙诉罗某等案外人执行异议之诉
基本案情
谢某、朱某系夫妻，谢某甲、谢某乙系其子女。2006年，朱某代其未成年子女与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定谢某甲、谢某乙以648万余元购买涉案广州某房产。2008年付清全部款项后，办理了登记在谢某甲、谢某乙名下的房地产权证。2013年，谢某向罗某借款，其后双方发生争议，经判决进入执行，罗某向法院申请执行谢某、朱某名下财产。执行法院查封了涉案房产，案外人谢某甲、谢某乙以其系房屋所有权人异议被驳回后，提起本案诉讼，请求不得执行涉案房产。
裁判结果
广东省高级人民法院经审理认为，在父母债务纠纷中判断赠与未成年子女的房产能否执行，应以执行依据的债权债务关系产生时间及房产的登记时间为核心，兼顾房产情况、债务人偿还能力和偿还债务的情形等因素综合考量。涉案房产在罗某出借款项前已完成过户登记，父母子女主张亲子赠与的意思表示经过权属登记予以彰显，赠与行为已经完成。债权人未举证证明其对涉案房产作为被执行人的责任财产存在信赖利益，也未有证据证明赠与存在恶意逃债、违反公序良俗等合同无效的情形，可认定未成年子女享有排除一般金钱债权执行的权益，故判决不得执行涉案房产。
典型意义
本案综合未成年人子女名下房产购买、赠与、使用、经营情况，结合父母作为债务人债务偿还能力和债务情况等因素认定债务人亲子赠与的效力。本案准确把握当事人权利性质，平等保护各方当事人权利。在防范债务人利用家庭内部关系，恶意逃避债务、规避应当承担的经营风险的同时，坚持不动产登记的推定力和公信力，依法保护未成年人重大财产。不仅有利于防止经营风险的扩张，维护家庭生活的稳定，也有利于形成理性的市场交易秩序，督促第三人慎重对待与名下无财产的市场主体进行交易。
03
案外人与被执行人恶意串通受让的房产不得排除执行
——谢某诉李某杰等案外人执行异议之诉
基本案情
某商贸公司名下三套房产经李某杰申请被执行查封。因某商贸公司实际控制人李某与李某杰达成执行和解，故查封解除。解封期间，李某将三套房产出售给谢某，双方签订了两份买卖合同，一份合同总价1376万余元用于办理产权变更登记，一份合同总价约1500万元。双方于同一天完成备案合同签订、1500万元房款支付、递交产权转让登记申请以及房屋交接。该三套房产同期评估总值2013万余元。由于李某未按照执行和解协议履行还款义务，李某杰向法院申请恢复执行。因三套房产被再次查封，谢某作为案外人异议被驳回后，提起本案诉讼，请求排除执行。
裁判结果
广东省高级人民法院经审理认为，被执行人有利用执行和解解除房产查封期间，转让财产逃避执行的目的，案外人明知转让价格低于抵押债权额和市场价值并低价受让，与被执行人高度信任、紧密配合，损害申请执行人利益，可以认定案外人与被执行人恶意串通，损害申请执行人的利益，合同无效，故判决驳回谢某诉讼请求。
典型意义
本案中，被执行人和案外人相互串通、积极配合，双方的民事法律关系从形式上似乎符合法律规定的排除强制执行的条件，法院通过穿透审查否定当事人签订买卖合同的效力，提炼出认定案外人与被执行人恶意串通、合同无效的标准，对同类案件处理具有很强的指导价值，对依法保障申请执行人合法权益、打击恶意逃避执行、助力解决执行难、推动社会诚信体系的建设具有重要意义。
04
开发商的所有权可以排除对被执行人预告登记房屋的执行
——某房地产公司诉某银行支行等案外人执行异议之诉
基本案情
2013年，李某、翁某与某房地产公司签订《预售合同》，约定向其购买广州市某房屋，支付了部分价款，并办理预告登记。2015年，李某、翁某因另案向某银行支行承担连带还款责任，执行法院将涉案房屋作为两人的财产查封并拟拍卖。某房地产公司提起本案诉讼，主张对涉案房屋享有所有权，请求排除执行。此前，某房地产公司因李某、翁某未依约支付购房款申请仲裁，仲裁裁决李某、翁某向某房地产公司支付剩余购房款。
裁判结果
广东省高级人民法院经审理认为，预告登记是在不动产登记簿中公示的、以将来物权变动为内容的预先登记，所登记的是要求出让人履行商品房买卖合同、将来发生不动产物权变动的请求权，属于合同权益，并不发生物权变动后果。被执行人虽与出让人签订购房合同、支付部分房屋价款并办理了预告登记，但房屋仍登记在开发商名下，在申请执行人不同意将拍卖房产所得价款优先支付房款，被执行人不能依约履行付款义务的情况下，开发商有权主张解除购房合同，其权益可以排除强制执行。故判决不得执行处置涉案房屋。
典型意义
商品房预售制度是我国商品房销售的主要方式，从合同的签订到履行、从预售备案登记到不动产物权登记，权利的变动和取得具有一定的不确定性。本案明确了预查封商品房在执行程序中的法律性质和处置规则，有助于保护案外人合法物权，平衡各方利益，对统一同类案件的裁判标准、指导执行实践具有重要的指导价值和参考作用。
05
被拆迁人的拆迁安置补偿权应予特别优先保护
——某经济合作社诉某信托公司等案外人执行异议之诉
基本案情
因城市“三旧”改造需要，某置业公司与某经济合作社签订《房屋拆迁补偿协议》，约定对案涉集体地块进行拆迁改造，并按原建筑物及空地面积以一定比例提供安置房屋。双方对具体置换的房产进行了确认，并约定置换房屋交付时间。随后，某置业公司因与某信托公司金融借款合同纠纷一案被申请执行。执行法院对涉案置换房屋进行了查封。某经济合作社异议被驳回后，提起本案诉讼，请求停止执行。
裁判结果
广东省高级人民法院经审理认为，某经济合作社享有的安置补偿权，是建立在原房产丧失的基础上，对原房屋产权人的保护。某经济合作社与某置业公司签订一系列拆迁补偿安置协议的时间、确认置换房屋的时间，均早于案涉债务产生的时间及生效调解书确认某信托公司享有案涉债权的时间。被拆迁房屋是被拆迁人赖以生存或生产的基本物质条件。赋予被拆迁人第一顺位的民事权益，能够保护原房产产权人的合法权益，符合注重生存利益保障的社会政策考量，亦能产生更为良好的法律效果和社会效果。故判决不得执行涉案置换物业。
典型意义
被拆迁人的安置补偿权利不仅表现为财产权，更是一种基本生存权，应当受到特别优先保护。本案例践行了“生存权保障”的核心司法理念，展现了司法对民生权益的倾斜性保护，精准契合新出台《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，具有较强的示范意义。
06
执行房产应保障案外人合法居住权益
——何某甲诉某小贷公司等执行异议之诉
基本案情
2020年8月被执行人何某乙因与某小贷公司等人小额借款合同纠纷一案，未履行民事调解书确定的义务，其房屋被查封，随后进入执行拍卖。其父亲何某甲提出异议，称2012年将涉案房屋赠与儿子何某乙，虽公证书、赠与书仅载明无偿赠与，但公证处谈话笔录记录何某乙承诺供父母居住终老，请求停止或延缓拍卖，如法院坚持拍卖，请求拍卖后继续居住至去世后再交房。申请执行人某小贷公司认为赠与行为已完成，内部约定不能对抗第三人。
裁判结果
佛山市顺德区人民法院经审查认为，何某甲2012年将房屋赠与儿子何某乙时，公证谈话笔录明确约定父母可居住终老，该条款构成书面居住权合同；何某甲自赠与后一直实际居住且无其他住房；何某甲基于父子的特殊身份关系无偿赠与涉案房屋，有别于普通纯粹无偿获得居住权的情形；因赠与当时法律无居住权制度，2021年民法典施行后又因房屋被查封无法补登记，其对未登记无过错。何某甲享有合法居住权益，可对抗金钱债权强制执行中的交付义务。故法院支持其附带居住至终老条件拍卖的请求，但驳回其停止拍卖、待终老后再处置的主张。上述裁定送达后，双方当事人均未向法院提起执行异议之诉。
典型意义
本案秉持善意文明规范执行，坚持实质解纷工作导向，做到前端规范执行，最大限度化解执行衍生纠纷。本案在执行异议审查过程中，严格审查证据，查明不动产真实权利情况，力争将纠纷化解在前端。本案明确案外人基于附条件赠与合同保留房屋居住至终老的条件，本质是让渡所有权而保留占有、使用的权能，意在设立居住权，对被执行人享有的物权作出限制。案外人对未登记居住权不存在过错，对涉案标的享有居住权益；申请执行人仅可请求对执行标的物附带居住权拍卖，为实现老年人的居住生存权益提供了有力的法律保障。
07
以离婚协议虚假分割的财产不得排除执行
——陈某诉某资产公司案外人执行异议之诉
基本案情
某银行2014年5月向麦某禄发放贷款300万元，贷款期为一年，后因麦某禄未依约还款，经法院判决进入执行，2017年裁定终结本次执行程序。某资产公司受让债权后变更为申请执行人。执行过程中，法院查封了涉案土地使用权以及地上建筑物等。麦某禄前妻陈某提起本案诉讼，请求排除执行。涉案宅基地使用权的权利人为麦某禄、麦某光，房屋所有权证显示所有权人为麦某禄。陈某与麦某禄于2014年10月登记离婚，双方约定麦某禄持有的涉案土地份额、涉案房屋归陈某所有等。2014年12月起，其儿子麦某珲、麦某光代为出租涉案土地及涉案房屋，麦某禄居住在涉案房屋一楼，于2023年死亡。另查，陈某2016年曾在另案中答辩称麦某禄除了该案土地使用权外，名下还有本案土地使用权及地上建筑物，具备一定财产实力。
裁判结果
东莞市中级人民法院经审理认为，麦某禄与陈某登记离婚并约定涉案土地使用权及房屋归陈某所有均发生于麦某禄向某银行贷款后。陈某未能提供充分证据证明其已实际占有使用涉案房屋，且在办理离婚一年多后仍在另案诉讼中确认涉案土地使用权及地上建筑物为麦某禄财产，并认为该财产可用以清偿麦某禄的债务，其对涉案执行标的不享有足以排除执行民事权益。故判决驳回陈某的全部诉讼请求。
典型意义
执行领域的虚假异议破坏社会诚信，损害当事人合法权益。对于案外人以离婚时签订的财产分割协议提出的执行异议之诉，法院在强化案外人举证证明责任的同时，也应运用好关联案件查询，督促当事人诚信诉讼，遏止当事人虚假异议妨害执行的行为。本案经关联案件查询，显示案外人在本案中的对执行标的的归属做出与前案相互矛盾的诉讼主张，规制了当事人利用婚后财产约定逃避债务、规避执行的情况，有关处理思路对同类案件具有示范意义。
08
离婚协议合理分割的房产可以排除一般金钱债权执行
——李某诉张某等案外人执行异议之诉
基本案情
2019年，李某与肖某签订《离婚协议书》，双方约定，A房归李某所有并由其负担未还银行贷款；B房归肖某所有。肖某因经商需要，分别向张某等三人借款共计55万元，由其个人负责偿还。2021年，张某向法院提起诉讼，诉请肖某、李某偿还借款，肖某确认该笔债务同意还款，李某对债务不予确认，法院判决支持张某对肖某的债权主张。因肖某拒不履行生效判决，执行法院裁定拍卖肖、李两人婚姻存续期间登记在李某名下的A房，李某以该房属于其个人财产为由，提出异议。
裁判结果
湛江市中级人民法院经审理认为，离婚协议对财产及债务处理是否存在恶意逃避债务的情形，应综合考虑离婚时间是否先于债务发生、离婚协议是否具有逃债等明显不正当目的、对财产和债务的约定是否过度倾向一方等主客观因素。本案李某与肖某在协议离婚时，两套房产一人一套，未显失公平。归属肖某的房屋抵偿债务仍有剩余价款。且该离婚协议虽在涉案债务形成之后，但肖某对张某重新确认承担该笔债务。在案证据并未反映李某与肖某恶意串通，不宜认定归李某所有的房屋仍属于被执行人责任财产。故判决不得执行涉案房屋。
典型意义
离婚协议往往基于夫妻双方之间权利义务的统筹安排，也包含了情感因素、子女抚养以及对一方生存能力的综合考量。即使财产归属约定发生在特定债务产生之后，如未显失公平，也无明显不正当目的或严重损害相关利害关系人的合法权益，则为法律所允许。本案的处理体现了平等保护原则下的权益平衡，维护了当事人的合法权益。
09
发生多轮查封解封的应以当前有效查封时间为准
——某林场诉郑某等案外人执行异议之诉
基本案情
2022年8月，朱某、倪某将登记在朱某名下的某林地承包经营权、林木所有权和使用权以889.6万元的价格转让给某林场，双方签订《集体林权流转合同》。某林场依约支付转让款，并发函要求朱某、倪某变更林权登记手续。另查明，该林地因另案纠纷分别于2020年9月、2021年1月被人民法院采取查封措施，两案均因当事人达成和解协议依法分别于2021年1月、2022年11月解除查封。2022年11月，涉案林地又因朱某的另案纠纷被人民法院予以查封，查封期限为三年。后因朱某未履行生效判决书，该林地被执行法院于2023年7月19日裁定拍卖。某林场提出执行异议被驳回后，提起本案诉讼，请求排除执行。
裁判结果
肇庆市中级人民法院经审理认为，执行异议之诉中对人民法院查封时间的认定应以当前有效查封时间为准。当事人签订书面买卖合同前的查封已经因为和解或执行终结等原因解除或失效，不能作为认定本案查封时间的事实依据。因此当前有效查封成为首封，其查封时间晚于涉案合同签订时间，应认定某林场与朱某、倪某在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。又因某林场已合法占有林木并不可归咎于某林场的过错，故应当认定其对涉案林权享有足以排除执行的民事权益。故判决不得执行某林场涉案林地的林木及林地使用权。
典型意义
对涉及多轮查封的案件，不能简单地将首次查封的时间作为执行标的查封时间认定的唯一标准，而应以当前有效查封时间为准。本案坚持实质性审理和体系思维，厘清了“人民法院查封”时间认定规则，在民事执行强制性的外在限制的边界内，尊重市场主体的自主性，平等保护合法权益，保障市场交易秩序，体现了公权力行使的谦抑性，对同类案件的处理具有参考价值。
10
未经登记的林地、林木权利不得对抗善意第三人已登记的抵押权
——冯某等诉某银行支行案外人执行异议之诉
基本案情
陈某取得涉案土地承包经营权后，与冯某等三人达成合伙协议共同承包涉案山地。其后，陈某将自己拥有的一半份额转让给钟某。后陈某向某自然资源局提交申请办理涉案林地及林木的不动产权证，证件审核期间，陈某将拥有剩余份额全部转让给钟某。某自然资源局向陈某核发涉案林地及林木的不动产权证后，陈某以此向某银行支行作抵押贷款。因借款逾期未还款，某银行支行向法院申请执行，执行法院裁定移送评估、拍卖涉案林地使用权及林木所有权。冯某、钟某等人提出执行异议，请求确权并中止对涉案土地的执行。
裁判结果
清远市中级人民法院经审理认为，某银行支行基于对不动产权证公示效力的信赖，于涉案林权上设定抵押权，履行了支付抵押权对价的义务，并无证据证实其在贷款发放和办理抵押登记过程中存在过错。本案中，涉案土地实际物权的权属人为冯某、钟某等，但其未及时办理物权登记，反而陈某申请办理了不动产权证；且某自然资源局在核发不动产权证之前经过现场踏查、公告公示等程序，冯某、钟某等对此均未提出异议，显然具有过错。故冯某、钟某等对林地和地上附着的林木享有的实际权益不能排除涉案担保物权优先受偿权的执行。
典型意义
本案中，林地使用权及地上附着林木的登记权利人并非实际权属人，实际权属人提起案外人执行异议之诉，请求排除对抵押优先受偿权的执行，人民法院在案件审理中应着重审查实际权属人是否存在过错，抵押权人是否构成善意取得。善意第三人已取得登记的抵押权应优先于未经登记的物权予以保护。本案的裁判对于实际权属人提起案外人执行异议之诉的审查，具有借鉴意义。
审核：黄慧辰
编校：何雪娜
采写：曾洁赟 赵玮玮
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